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投资美国房地产的新途径  

2012-10-25 08:48:29|  分类: 每日新聞(投資) |  标签: |举报 |字号 订阅

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24/10/2012

                                   投资美国房地产的新途径

投资美国房地产的新途径 - 通天經紀 - tongtianjingji的博客

 

 

目前中国投资者参与美国的房地产投资,主要还是通过两个渠道,一个是以个人名义购买地产,获取租金收益,或者达到资产分散的目的;另一个是以机构投资者直接收购商业地产。美国政府最近的一项新政策,可能会给海外的房产投资客提供一条新的投资途径。

从2012年夏天以来,美国的住宅房地产市场开始缓慢复苏,主要表现为:房地产价格指数开始回升,交易量和新房开工数量开始上升,银行法拍屋存量开始缩水,法拍屋在存量房销售中的比重开始下降。可以说,在这个乏善可陈的经济复苏中,房地产这项最初把整个经济带入深渊的“罪魁祸首”,目前倒是表现最好的产业。

很多学者都在纷纷讨论联储的第三次量化宽松会给房地产市场带来多大的好处,其实如同我在上文中所预测的那样,以购入机构房屋抵押贷款证券(Agency MBS)为主要特征的QE 3 在宣布之后,大概使得30年固定利率贷款利息下降了10个基点(根据房地美的房贷利率调查报告统计)。这当然会使得现有房主再融资的成本下降,但是对于苛刻的房屋交易贷款审批,实在是帮助不大。据美国房贷银行家协会(MBAA)的最新统计,在十月的第一个星期,再融资贷款申请升高了16.6%,但是购房贷款申请仅仅增加了4%。

实际上,倒是美国政府的另外一项新政策,有可能给萧条的房屋交易市场打上一针强心剂,并且给希望投资美国房产市场的投资者们一条新的途径。这就是美国政府通过两房大量批量出售它们所持有的法拍屋,从而降低存量房库存,这一招可谓“釜底抽薪”,比起QE3的“扬汤止沸”,应该能够使得房地产市场的复苏更加强劲。

最近在两房的监管机构联邦住房金融管理局(FHFA)网站上,发布了一则不起眼的新闻:房利美在2012年9月,完成了两次出售法拍屋的批量拍卖。这两批房产分别处于福罗里达州和芝加哥市,总量约为800套房产。根据网上发布的交易价格,平均房产售价大约为10万美元左右。在购买之后的三年之内,转手交易受到限制,因此这批房产不会迅速涌入市场,而是主要用于出租,从而达到稳定本地市场的目的。

这笔交易数量比较小,因此并不那么引人注意,但是两房现在持有的法拍屋总量约为16.5万,按照10万美元的平均估值,大约170亿美元左右,还是相当可观的。按照一份独立的调查报告估计,全美的法拍屋总数在2012年第二季度略低于50万,两房的法拍屋,加上联邦住房管理局(FHA)和联邦储蓄保险公司(FDIC)所保险的机构持有的法拍屋总量,估计占总共法拍屋总量的七成以上。以2012年9月一百八十万待售屋的数量估计,政府控制的房产数量占到20%左右,考虑到两房持有的房产质量较高,在价格上可能占到25%。

其实许多机构投资者,早就跃跃欲试意图投资购买政府控制的这部分法拍屋房产,但是由于这些房屋在某种意义上已经成为了“国有资产”,如果售价过低,官员们也有造成“国有资产流失”的顾虑;而私有投资者在投标时是不会做无利可图的买卖的,在房价依然下跌时,自然不愿意高价投标。但是现在政府已经意识到,与其惜售而让这些房屋囤积在手里,延缓房市的复苏,倒不如做一些让步,让私有资金消化这部分库存,从而缓解市场卖压。而市场在六年萧条之后,也开始反弹,竞标者的最终出价达到了市场估价的86%-96%,远远高于几年前不良资产标价。

一旦美国政府发现可以通过此举,一方面缓解信用损失,一方面减少待售屋库存,一方面吸引私有资金入场,促进就业,从而达到一石三鸟的目的,可以想见在不久之后,一定会加大批量出售法拍屋的进程,而这也为意图投资美国房地产的机构和个人投资者提供了新的投资途径。

当然,要想参与竞标也还是有一定门槛的,比如公司自有资产需要在五百万美元以上,个人需要净资产在一百万美元以上。而三年之内转卖房屋的限制也会要求投资者必须拥有一定的资产管理经验,或者与资产管理公司合作,海外投资者还需要了解税收、法律方面的知识。

但是与其他投资美国房地产的渠道,比如通过购买零售法拍屋,或是购买商业房地产等等相比,这一途径的优势还是显而易见的。首先,具有规模效益,可以一次大批购买同质、邻近的住宅地产,便于管理;其次,美国的住宅地产价格已经从谷底开始回升,房价的风险比一年以前大为减少;第三,租金收益会成为量化宽松可能带来的通货膨胀的良好避险工具;第四,相对于其他类型的商业地产,住宅出租的风险较小。

考虑到目前中国的资金想要进入美国的市场,受到了不少打压和限制,比如奥巴马否决三一重工收购风电场、众议院限制美国军方使用华为、中兴的产品,中国的机构和个人大规模投资美国住宅房地产,也许同样会受到一些阻挠。但是不去试试的话,那就连机会都没有了。

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